Eine Terrasse kann bei einer Gastronomieübernahme Tausende von Euro wert sein, aber viele Käufer vergessen, diesen Wert in ihre Berechnung einzubeziehen. Der Wert hängt von dem Umsatz ab, den die Terrasse generiert, und ob die Genehmigung übertragbar ist. In diesem Artikel lernst du Schritt für Schritt, wie du den tatsächlichen Wert einer Terrasse berechnest.
Warum eine Terrasse wertvoll ist
Eine Terrasse ist mehr als nur ein Stück Papier. Sie gibt dir das exklusive Recht, auf öffentlichem Grund Umsatz zu generieren. Im Sommer kann eine Terrasse 30-50% deines Gesamtumsatzes ausmachen.
💡 Beispiel:
Ein Restaurant mit 20 Terrassenplätzen in Amsterdam Zentrum:
- Zusätzlicher Umsatz Sommer: €8.000/Monat
- Saison: 6 Monate
- Jahresumsatz Terrasse: €48.000
Bei 10% Nettomarge = €4.800 zusätzlicher Gewinn pro Jahr
Faktoren, die den Wert bestimmen
Nicht jede Terrasse ist gleich viel wert. Diese Faktoren bestimmen den Wert:
- Lage: Zentrum vs. Außenbezirk macht einen großen Unterschied
- Anzahl der Plätze: Mehr Plätze = mehr Umsatz
- Saison: Wie viele Monate pro Jahr nutzbar?
- Übertragbarkeit: Geht die Genehmigung automatisch über?
- Kosten: Was zahlst du jährlich an die Gemeinde?
⚠️ Achtung:
Nicht alle Terrassen sind übertragbar. Überprüfe dies immer bei der Gemeinde, bevor du ein Angebot machst.
Berechne den Jahresumsatz der Terrasse
Beginne damit, zu berechnen, wie viel zusätzlichen Umsatz die Terrasse pro Jahr bringt. Frage den Verkäufer um Zahlen und überprüfe diese.
💡 Berechnung Terrassen-Umsatz:
Beispiel Café mit 16 Terrassenplätzen:
- Durchschnittliche Rechnung Terrasse: €12,50
- Auslastung pro Tag (Sommer): 2,5 Runden
- Umsatz pro Tag: 16 × 2,5 × €12,50 = €500
- Sommertage (Mai-Sept): 120 Tage
Jahresumsatz Terrasse: €60.000
Von Umsatz zu Gewinn
Umsatz ist nicht dasselbe wie Gewinn. Die Terrasse hat auch Kosten: zusätzliches Personal, Genehmigungskosten, Möbelpflege.
- Lebensmittelkosten Terrasse: Normalerweise 28-32% (Getränke haben niedrigere Lebensmittelkosten)
- Zusätzliches Personal: Terrassenservice kostet extra Stunden
- Genehmigungskosten: €500-€5.000 pro Jahr je nach Gemeinde
- Möbel: Abschreibung Tische, Stühle, Sonnenschirme
💡 Gewinnberechnung:
Von €60.000 Terrassen-Umsatz zu Gewinn:
- Umsatz: €60.000
- Lebensmittelkosten (30%): -€18.000
- Zusätzliches Personal: -€15.000
- Genehmigung + Pflege: -€3.000
Netto Terrassengewinn: €24.000 pro Jahr
Bewertungsmethoden für Terrassen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, vom Jahresgewinn zum Gesamtwert zu kommen:
Methode 1: Kapitalisierungsfaktor
Multipliziere den Jahresgewinn mit einem Faktor zwischen 3 und 7, je nach Sicherheit der Genehmigung.
- Faktor 3-4: Unsichere Genehmigung, kurze Laufzeit
- Faktor 5-6: Stabile Genehmigung, lange Geschichte
- Faktor 6-7: Sehr wertvolle Lage, übertragbar
Methode 2: Vergleich mit Mietpreisen
Was würdest du für dieselbe Quadratmeterzahl als gewerbliche Miete zahlen? Rechne dies in Kapitalwert um.
⚠️ Achtung:
Eine Terrasse hat immer Risiko. Die Gemeinde kann beschließen, die Genehmigung nicht zu verlängern oder die Bedingungen zu ändern.
Praktische Bewertung Schritt für Schritt
So kommst du zu einer realistischen Bewertung der Terrasse:
- Berechne den jährlichen zusätzlichen Umsatz durch die Terrasse
- Ziehe alle zusätzlichen Kosten ab (Lebensmittel, Personal, Genehmigung)
- Berücksichtige Risikofaktoren (Übertragbarkeit, Laufzeit)
- Multipliziere mit einem Kapitalisierungsfaktor von 3-7
- Vergleiche mit anderen Bewertungsmethoden als Kontrolle
💡 Vollständige Bewertung:
Terrasse mit €24.000 Jahresgewinn:
- Bei Faktor 4 (durchschnittliches Risiko): €96.000
- Bei Faktor 6 (niedriges Risiko): €144.000
Durchschnittliche Bewertung: €120.000
Verhandeln mit der Bewertung
Nutze deine Berechnung als Verhandlungsinstrument. Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Terrasse.
- Frage um Beweis für Terrassen-Umsatz (Kassendaten)
- Überprüfe bei der Gemeinde, ob Übertragung möglich ist
- Erkundige dich nach zukünftigen Plänen (Straßenumgestaltung?)
- Berechne mehrere Szenarien (optimistisch und pessimistisch)
Wie berechnest du den Wert einer Terrasse?
Berechne den zusätzlichen Jahresumsatz
Multipliziere Anzahl der Terrassenplätze × durchschnittliche Auslastung pro Tag × durchschnittliche Rechnung × Anzahl der Tage, an denen die Terrasse offen ist. Frage den Verkäufer um Kassendaten als Beweis.
Ziehe alle zusätzlichen Kosten ab
Rechne Lebensmittelkosten (28-32%), zusätzliche Personalkosten, jährliche Genehmigungskosten und Möbelpflege vom zusätzlichen Umsatz ab. Dies gibt dir den Netto-Terrassengewinn pro Jahr.
Bestimme den Kapitalisierungsfaktor
Verwende Faktor 3-4 für unsichere Genehmigungen, 5-6 für stabile Situationen und 6-7 für sehr wertvolle Lagen. Multipliziere den Jahresgewinn mit diesem Faktor für den Gesamtwert.
✨ Pro tip
Verhandle den Terrassen-Wert separat vom Rest der Übernahme. Viele Verkäufer rechnen zu optimistisch und vergessen die zusätzlichen Kosten, die eine Terrasse mit sich bringt.
Selbst berechnen?
In der KitchenNmbrs App geht das mit wenigen Klicks. 7 Tage kostenlos, keine Kreditkarte.
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Häufig gestellte Fragen
Sind alle Terrassen automatisch übertragbar bei einer Übernahme?
Nein, nicht automatisch. Einige Genehmigungen sind an den Unternehmer gebunden, andere an das Grundstück. Überprüfe dies immer vorher bei der Gemeinde, um Überraschungen zu vermeiden.
Was ist, wenn die Terrasse nicht übertragbar ist?
Dann hat die Genehmigung für dich keinen Wert und du musst selbst eine neue beantragen. Dies kann Monate dauern und ist nicht garantiert, also rechne hier keinen Wert in dein Angebot ein.
Wie überprüfe ich, ob der Terrassen-Umsatz stimmt?
Frage um Kassendaten der letzten 2-3 Jahre, speziell gefiltert nach Terrassen-Tischen. Vergleiche mit der Anzahl der Sitzplätze und durchschnittlichen Rechnungen, um zu überprüfen, ob es realistisch ist.
Was sind typische Genehmigungskosten pro Jahr?
Dies variiert stark je nach Gemeinde: von €500 in kleinen Dörfern bis €5.000+ in großen Städten. Frage die aktuellen Kosten beim Verkäufer ab und überprüfe bei der Gemeinde.
Welchen Kapitalisierungsfaktor sollte ich verwenden?
Verwende 3-4 für riskante Situationen (kurze Genehmigung, unsichere Übertragung), 5-6 für normale Situationen und 6-7 nur für sehr stabile, wertvolle Lagen mit langer Geschichte.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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