Eine Mietvertragsänderung kann den Wert deines Gastronomiebetriebs drastisch beeinflussen. Eine Mieterhöhung von €500 pro Monat reduziert den Geschäftswert um €60.000 bis €100.000. In diesem Artikel lernst du Schritt für Schritt zu berechnen, was eine Vertragsänderung für deinen Geschäftswert bedeutet.
Warum Mietverträge den Geschäftswert bestimmen
Für Käufer ist der Mietvertrag oft wichtiger als die Umsatzzahlen. Ein langes Vertrag mit niedriger Miete macht dein Geschäft viel wertvoller. Ein kurzer Vertrag oder hohe Miete kann ein Geschäft scheitern lassen.
💡 Beispiel:
Restaurant mit €400.000 Jahresumsatz:
- Miete jetzt: €4.000/Monat
- Neue Miete: €5.500/Monat
- Zusatzkosten: €1.500/Monat = €18.000/Jahr
Auswirkung auf Geschäftswert: -€180.000 (Faktor 10x)
Die Bewertungsformel für Gastronomie
Gastronomieunternehmen werden bewertet auf Basis ihres Nettogewinns × Bewertungsmultiplikator. Dieser Multiplikator liegt zwischen 3x und 12x, abhängig von:
- Vertragsdauer: Längerer Vertrag = höherer Multiplikator
- Mietpreis: Niedrigere Miete = mehr Gewinn = höherer Wert
- Optionsrechte: Verlängerungsoptionen erhöhen die Sicherheit
- Indexierung: Feste Miete besser als CPI-gekoppelte Miete
Schritt-für-Schritt Bewertung berechnen
Die Auswirkung berechnest du, indem du die neue Situation mit der alten vergleichst:
💡 Beispielberechnung:
Bistro mit stabilem Gewinn von €80.000/Jahr:
- Alte Miete: €3.000/Monat
- Neue Miete: €4.200/Monat
- Zusatzkosten: €14.400/Jahr
- Neuer Gewinn: €65.600/Jahr
Bei Multiplikator 8x: Wertverlust von €115.200
Faktoren, die den Multiplikator beeinflussen
Der Bewertungsmultiplikator hängt vom Risikoprofil deines Unternehmens ab:
- 3-5x: Kurzer Vertrag (<3 Jahre), hohe Miete, unsicherer Standort
- 6-8x: Durchschnittlicher Vertrag (3-7 Jahre), marktgerechte Miete
- 9-12x: Langer Vertrag (>10 Jahre), niedrige Miete, Top-Standort
⚠️ Achtung:
Eine Mieterhöhung von 20% kann deinen Geschäftswert um 40-60% senken. Käufer rechnen immer mit Worst-Case-Szenarien.
Verhandlungsargumente sammeln
Bevor du in die Mietverhandlung gehst, sammelst du diese Zahlen:
- Marktgerechte Miete: Was zahlen vergleichbare Immobilien?
- Getätigte Investitionen: Wie viel hast du in Renovierungen investiert?
- Umsatzstabilität: Beweis, dass du ein zuverlässiger Mieter bist
- Standortwert: Was trägst du zum Viertel/zur Immobilie bei?
💡 Beispiel Verhandlung:
Eigentümer möchte Miete von €4.000 auf €6.000 erhöhen:
- Dein Vorschlag: €4.800 (20% Erhöhung)
- Argument: €60.000 in Terrasse und Küche investiert
- Beweis: 5 Jahre stabile Mietzahlungen, keine Rückstände
- Marktforschung: vergleichbare Immobilien €4.500-€5.200
Alternativen durchrechnen
Berechne immer, was deine Optionen kosten:
- Akzeptieren: Niedrigerer Gewinn, niedrigerer Geschäftswert
- Verhandeln: Möglicher Kompromiss, Zeit und Stress
- Umziehen: Umzugskosten, neue Genehmigungen, Kundenverlust
- Verkaufen: Aktueller Wert vs. zukünftiger Wert
Ein System wie KitchenNmbrs hilft dir, die finanzielle Auswirkung verschiedener Szenarien durchzurechnen, damit du mit Zahlen verhandeln kannst statt mit Emotionen.
Wie berechnest du die Auswirkung? (Schritt für Schritt)
Berechne deinen aktuellen Nettogewinn
Ziehe von deinem Jahresumsatz alle Kosten ab: Einkauf, Personal, Miete, Energie, Versicherungen. Das ist dein Nettogewinn vor Steuern. Nutze Zahlen der letzten 2-3 Jahre für einen Durchschnitt.
Berechne den neuen Gewinn nach Mietänderung
Ziehe die zusätzlichen Mietkosten pro Jahr von deinem aktuellen Nettogewinn ab. Vergiss nicht, eventuelle Indexierungen und Nebenkosten einzubeziehen. Das wird dein neuer Nettogewinn.
Bestimme den Bewertungsmultiplikator
Wähle einen Multiplikator zwischen 3x und 12x basierend auf deiner Vertragsdauer, Mietsicherheit und Standort. Im Zweifelsfall nutzt du 6x als konservative Schätzung. Multipliziere deinen neuen Gewinn mit diesem Faktor für deinen Geschäftswert.
✨ Pro tip
Verhandle immer über die Indexierung in deinem Mietvertrag. Ein fester Prozentsatz ist vorhersehbarer als CPI-Kopplung, was deinen Geschäftswert beim Verkauf erhöht.
Selbst berechnen?
In der KitchenNmbrs App geht das mit wenigen Klicks. 7 Tage kostenlos, keine Kreditkarte.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist, wenn ich keinen langen Mietvertrag habe?
Ohne langen Vertrag wird dein Geschäft mit einem niedrigen Multiplikator (3-5x) bewertet. Versuche, mindestens 5 Jahre Sicherheit zu bekommen, bevor du verkaufst, sonst verlierst du viel Wert.
Wie weiß ich, ob meine Miete marktgerecht ist?
Überprüfe vergleichbare Gastronomieimmobilien in deiner Gegend über Makler oder Mietpreisdatenbanken. Beachte: Restaurants zahlen oft mehr als Cafés wegen Küchenabzug und schwereren Installationen.
Kann ich eine Mieterhöhung ablehnen?
Das hängt von deinem Vertrag ab. Bei freiem Sektor kann der Vermieter oft einseitig erhöhen. Bei ROZ-Immobilien gelten Schutzregeln. Lass deinen Vertrag von einem Anwalt überprüfen.
Was ist, wenn mein Vermieter die Immobilie verkaufen möchte?
Als Mieter hast du oft ein Vorkaufsrecht, um die Immobilie zu kaufen. Das kann günstiger sein als umzuziehen, besonders wenn du ein erfolgreiches Geschäft an einem Top-Standort hast.
Wie berechne ich die Umzugskosten?
Addiere: Umzugskosten, Renovierung neuer Standort, neue Genehmigungen, entgangener Umsatz während Renovierung und Kundenverlust. Das läuft schnell auf €50.000-€150.000 für ein durchschnittliches Restaurant auf.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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