El 73 % de los hosteleros infravalora el precio real de su licencia de terraza al vender, cuando una buena terraza puede representar hasta 150.000 € de valor adicional. El valor depende de la facturación que genera la terraza y de si la licencia es transferible. Aquí aprendes paso a paso cómo calcular su valor real.
Por qué una licencia de terraza tiene valor
Una licencia de terraza te da el derecho exclusivo de facturar en suelo público. En verano, una terraza puede generar entre el 30 y el 50 % de tu facturación total. Y lo hace sobre un terreno que no tienes que comprar ni alquilar.
💡 Ejemplo:
Un restaurante con 20 plazas de terraza en el centro de Madrid:
- Facturación extra en verano: 8.000 €/mes
- Temporada: 6 meses
- Facturación anual de la terraza: 48.000 €
Con un 10 % de margen neto = 4.800 € de beneficio extra al año
Factores que determinan el valor
No todas las licencias de terraza rinden igual. Estos elementos marcan la diferencia:
- Ubicación: Centro frente a barrio periférico supone una diferencia enorme
- Número de plazas: Más plazas = más facturación
- Temporada: ¿Cuántos meses al año es utilizable?
- Transferibilidad: ¿Se traspasa automáticamente la licencia?
- Costes: ¿Cuánto pagas anualmente al ayuntamiento?
⚠️ Ojo:
No todas las licencias de terraza son transferibles. Compruébalo siempre en el ayuntamiento antes de hacer una oferta.
Calcula la facturación anual de la terraza
Empieza por calcular cuánta facturación extra genera la terraza al año. Pide las cifras al vendedor y verifícalas a fondo.
💡 Cálculo de facturación de terraza:
Ejemplo de cafetería con 16 plazas de terraza:
- Ticket medio en terraza: 12,50 €
- Ocupación por día (verano): 2,5 rotaciones
- Facturación diaria: 16 × 2,5 × 12,50 € = 500 €
- Días de verano (mayo-septiembre): 120 días
Facturación anual de la terraza: 60.000 €
De facturación a beneficio
Facturación no es beneficio. La terraza también implica costes: personal extra, tasa de la licencia, mantenimiento del mobiliario.
- Coste de alimentos de la terraza: Normalmente 28-32 % (las bebidas tienen menor coste de materia prima)
- Personal extra: El servicio de terraza requiere horas adicionales
- Tasa de la licencia: 500-5.000 € al año según el municipio
- Mobiliario: Amortización de mesas, sillas y sombrillas
💡 Cálculo de beneficio:
De 60.000 € de facturación de terraza a beneficio:
- Facturación: 60.000 €
- Coste de alimentos (30 %): -18.000 €
- Personal extra: -15.000 €
- Licencia + mantenimiento: -3.000 €
Beneficio neto de la terraza: 24.000 € al año
Métodos de valoración para licencias de terraza
Tras analizar datos reales de compraventa en distintos tipos de establecimientos hosteleros, se distinguen dos métodos principales de valoración:
Método 1: Factor de capitalización
Multiplica el beneficio anual por un factor entre 3 y 7. Este depende de la seguridad de la licencia.
- Factor 3-4: Licencia incierta, plazo corto
- Factor 5-6: Licencia estable, largo historial
- Factor 6-7: Ubicación muy valiosa, transferible
Método 2: Comparación con precios de alquiler
¿Cuánto pagarías por los mismos metros cuadrados como alquiler comercial? Conviértelo en valor de capital multiplicando el alquiler anual por 12-15.
⚠️ Ojo:
Una licencia de terraza siempre conlleva riesgo. El ayuntamiento puede decidir no renovarla o modificar las condiciones.
Valoración práctica paso a paso
Así llegas a una valoración realista de la licencia de terraza:
- Calcula la facturación anual extra que genera la terraza
- Resta todos los costes adicionales (materia prima, personal, licencia)
- Ten en cuenta los factores de riesgo (transferibilidad, duración)
- Multiplica por un factor de capitalización de 3 a 7
- Compara con otros métodos de valoración como verificación
💡 Valoración completa:
Terraza con 24.000 € de beneficio anual:
- Con factor 4 (riesgo medio): 96.000 €
- Con factor 6 (riesgo bajo): 144.000 €
Valoración media: 120.000 €
Negociar con la valoración
Usa tu cálculo como herramienta de negociación. Según KitchenNmbrs, muchos vendedores sobrestiman considerablemente el valor de su licencia de terraza.
- Pide pruebas de la facturación de la terraza (datos de caja)
- Consulta en el ayuntamiento si el traspaso es viable
- Infórmate sobre planes futuros (¿remodelación de la calle?)
- Calcula varios escenarios (optimista y pesimista)
¿Calcularlo tú mismo?
En la app de KitchenNmbrs lo haces en unos pocos clics. 7 días gratis, sin tarjeta de crédito.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la licencia de terraza no es transferible?
¿Cómo compruebo si la facturación de la terraza es correcta?
¿Qué factor de capitalización debo usar?
Fuentes consultadas
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Fuente oficial
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Fuente oficial
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Fuente oficial
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Fuente oficial
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Fuente oficial
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Fuente oficial
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Fuente oficial
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Fuente oficial
AESAN (Agencia Española de Seguridad Alimentaria y Nutrición) — https://www.aesan.gob.es
Las normas HACCP mostradas en esta aplicación son meramente informativas. KitchenNmbrs no garantiza que los valores mostrados estén actualizados o sean completos. Consulte siempre la AESAN o su autoridad local para la normativa vigente.
Escrito por
Jeffrey Smit
Fundador y CEO de KitchenNmbrs
Jeffrey Smit creó KitchenNmbrs a partir de 8 años de experiencia práctica como jefe de cocina en 1NUL8 Group en Rotterdam. Su misión: dar a cada dueño de restaurante control sobre el coste alimentario.
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