Ein günstiger Mietvertrag kann bei einer Gastronomie-Übernahme Tausende Euro wert sein. Viele Unternehmer vergessen, diesen Wert in ihr Angebot einzubeziehen, wodurch sie zu viel für das Geschäft selbst bezahlen. In diesem Artikel lernst du Schritt für Schritt, wie du den finanziellen Wert eines Mietvertrags berechnest.
Warum ein Mietvertrag einen Wert hat
Ein Mietvertrag erhält einen Wert, wenn die vereinbarte Miete unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Diesen Vorteil kannst du jahrelang nutzen und er hat daher einen konkreten finanziellen Wert.
💡 Beispiel:
Restaurant in der Innenstadt von Amsterdam:
- Vertragliche Miete: €8.000/Monat
- Marktwert vergleichbarer Immobilien: €12.000/Monat
- Vorteil pro Monat: €4.000
- Verbleibende Vertragslaufzeit: 5 Jahre
Bruttowert: €4.000 × 60 Monate = €240.000
Die Grundformel für den Vertragswert
Den Wert eines Mietvertrags berechnest du mit dieser Formel:
Vertragswert = (Marktmiete - Vertragsmiete) × Verbleibende Monate × Diskontierungsfaktor
Der Diskontierungsfaktor berücksichtigt Risiken und die Tatsache, dass Geld in der Zukunft weniger wert ist als heute. Verwende hierfür 0,85 bis 0,90 für stabile Standorte.
Marktmiete bestimmen: drei Methoden
Um die Marktmiete festzustellen, hast du drei Optionen:
- Sachverständigen beauftragen: Am zuverlässigsten, kostet €500-1500
- Vergleichbare Immobilien suchen: Überprüfe Immobilienportale und Gastronomie-Makler-Websites
- Lokalen Makler konsultieren: Oft kostenlose Beratungsgespräche möglich
⚠️ Achtung:
Verwende nur vergleichbare Immobilien: gleiche Gegend, vergleichbare m², gleiche Art von Gastronomie. Eine Pizzeria und ein Fine-Dining-Restaurant haben unterschiedliche Mietwerte.
Risikofaktoren, die den Wert beeinflussen
Nicht jeder günstige Vertrag ist gleich wertvoll. Beachte diese Faktoren:
- Verbleibende Laufzeit: Kürzerer Vertrag = geringerer Wert
- Mieterhöhungsklauseln: Indexierung kann den Vorteil aufzehren
- Kündigungsfrist des Vermieters: Kann den Vertrag vorzeitig beenden
- Zustand der Immobilie: Große Reparaturen können Mieterhöhung rechtfertigen
- Veränderungen in der Gegend: Rückgang der Fußgänger senkt die Marktmiete
💡 Praktisches Beispiel:
Bistro mit 3 Jahren verbleibender Miete:
- Vertragsmiete: €3.500/Monat
- Geschätzte Marktmiete: €4.800/Monat
- Monatlicher Vorteil: €1.300
- Bruttowert: €1.300 × 36 = €46.800
- Mit Risikofaktor 0,87: €40.716
Vertragswert: circa €41.000
Verhandlung bei der Übernahme
Den Vertragswert verwendest du als Verhandlungsinstrument. Du kannst:
- Den Wert vom Kaufpreis des Geschäfts abziehen
- Ein niedrigeres Angebot mit Verweis auf den Mietvorteil machen
- Eine separate Vergütung für den Vertrag verlangen
Viele Verkäufer berücksichtigen den Mietvorteil bereits in ihrem Kaufpreis, also überprüfe dies sorgfältig.
⚠️ Achtung:
Ein Mietvertrag ist nur wertvoll, wenn du das Geschäft profitabel betreiben kannst. Eine niedrige Miete an einem schlechten Standort hat keinen Wert.
Rechtliche Aspekte
Überprüfe immer diese rechtlichen Punkte:
- Übertragbarkeit: Kann der Vertrag übertragen werden?
- Zustimmung des Vermieters: Ist diese erforderlich und erhältst du sie?
- Kaution und Garantien: Was musst du übernehmen?
- Nutzungsbestimmung: Darfst du dort Gastronomie betreiben?
Lasse einen Anwalt den Vertrag überprüfen, bevor du den Wert endgültig festlegst. Dies kostet €500-1000, verhindert aber teure Überraschungen.
Wie berechnest du den Wert eines Mietvertrags? (Schritt für Schritt)
Bestimme die Marktmiete vergleichbarer Immobilien
Suche 3-5 vergleichbare Gastronomie-Immobilien in der gleichen Gegend, die kürzlich vermietet wurden. Achte auf m², Art der Gastronomie und Zustand. Nimm den Durchschnitt als Marktmiete.
Berechne den monatlichen Mietvorteil
Ziehe die Vertragsmiete von der Marktmiete ab. Dies gibt dir den monatlichen Vorteil, den du durch den günstigen Vertrag hast.
Multipliziere mit der verbleibenden Vertragslaufzeit
Zähle, wie viele Monate der Vertrag noch läuft. Multipliziere dies mit dem monatlichen Vorteil für den Bruttowert des Vertrags.
Wende einen Risikofaktor für den Nettowert an
Multipliziere den Bruttowert mit 0,85-0,90, um Risiken wie Mieterhöhungen, Leerstand und Unsicherheiten zu berücksichtigen.
✨ Pro tip
Überprüfe immer, ob der Vertrag Mieterhöhungsklauseln enthält. Eine jährliche Indexierung von 3% kann einen scheinbar günstigen Vertrag innerhalb von 5 Jahren wertlos machen.
Selbst berechnen?
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich den Vertragswert vom Übernahmepreis abziehen?
Ja, den Vertragswert kannst du als Verhandlungsinstrument nutzen. Beachte aber, dass viele Verkäufer diesen Vorteil bereits in ihrem Kaufpreis berücksichtigt haben.
Was ist, wenn der Vermieter den Vertrag nicht übertragen will?
Dann hat der Vertrag für dich keinen Wert. Überprüfe immer vorher, ob eine Übertragung möglich ist und ob du die Zustimmung des Vermieters erhältst.
Wie zuverlässig ist meine eigene Schätzung der Marktmiete?
Für eine grobe Schätzung kann es ausreichen, aber lasse bei größeren Beträgen einen Sachverständigen die Marktmiete bestimmen. Dies kostet €500-1500, gibt dir aber Sicherheit.
Gilt der Vertragswert auch bei Mietverträgen kürzer als 2 Jahre?
Ja, aber der Wert ist begrenzt. Bei sehr kurzen Verträgen (unter 1 Jahr) ist der Wert oft vernachlässigbar wegen der Unsicherheit.
Muss ich MwSt. auf den Vertragswert zahlen?
Nein, der Vertragswert ist eine Bewertung eines Rechts, keine Dienstleistung. Es fällt keine MwSt. auf den Mietvorteil selbst an.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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