Ein schlechter Mietvertrag kann dein übernommenes Restaurant auf einen Schlag unrentabel machen. Viele Unternehmer schauen nur auf den Monatsumsatz, vergessen aber, dass eine Miete von €8.000 pro Monat ganz andere Anforderungen stellt als €3.000. In diesem Artikel lernst du, genau zu berechnen, wie sehr die Miete deine Rentabilität beeinflusst.
Warum Mietkosten so kritisch sind
Miete ist eine Fixkostenposition, die jeden Monat anfällt, unabhängig davon, wie viele Gäste du hast. Bei Restaurants gilt die Faustregel, dass Mietkosten maximal 8-12% deines Umsatzes ausmachen dürfen. Wenn du über 15% liegst, wird es schwierig, Gewinn zu machen.
⚠️ Achtung:
Viele Übernahmekandidaten konzentrieren sich auf den Umsatz ("sie machen €40.000 pro Monat"), vergessen aber zu prüfen, ob dieser Umsatz für die Mietlasten ausreicht.
Die Grundberechnung: Miete als Prozentsatz des Umsatzes
Die wichtigste Formel zum Merken:
Mietquote % = (Monatsmiete / Monatsumsatz) × 100
💡 Beispiel:
Restaurant mit €35.000 Monatsumsatz und €4.200 Monatsmiete:
- Mietquote: (€4.200 / €35.000) × 100 = 12%
- Dies liegt noch im gesunden Bereich von 8-12%
Was ist, wenn die Miete zu hoch ist?
Wenn deine Mietquote über 12% liegt, hast du drei Optionen:
- Umsatz erhöhen: Mehr Gäste oder höherer Durchschnittsbonwert
- Miete verhandeln: Mit dem Vermieter über eine Senkung sprechen
- Nicht übernehmen: Nach einem besseren Standort suchen
Break-Even-Berechnung mit Mietkosten
Um zu wissen, wie viel Umsatz du mindestens brauchst, berechnest du deine gesamten Fixkosten. Miete ist oft die größte:
💡 Beispiel Fixkosten pro Monat:
- Miete: €5.500
- Versicherungen: €350
- Energie (Basis): €800
- Telefon/Internet: €120
- Abschreibungen: €600
Gesamte Fixkosten: €7.370
Bei einer durchschnittlichen Bruttomarge von 65% (nach Lebensmittelkosten und variablen Personalkosten) brauchst du mindestens €11.338 Umsatz pro Monat um die Gewinnschwelle zu erreichen: €7.370 / 0,65 = €11.338.
Mietindexierung und zukünftige Kosten
Achte auch auf die Indexierungsklausel im Mietvertrag. Viele Verträge haben automatische Erhöhungen:
- CPI-Indexierung: Jährliche Erhöhung basierend auf Inflation (2-4% pro Jahr)
- Feste Erhöhungen: Zum Beispiel 3% pro Jahr garantiert
- Umsatzbezogen: Prozentsatz deines Umsatzes (besonders in Einkaufszentren)
⚠️ Achtung:
Eine Miete von €4.000 jetzt kann in 5 Jahren €4.800 sein bei 4% jährlicher Indexierung. Berücksichtige dies in deinem Geschäftsplan.
Nebenkosten und zusätzliche Lasten
Neben der Grundmiete kommen oft zusätzliche Kosten hinzu:
- Nebenkosten: Instandhaltung gemeinsamer Räume (€50-200/Monat)
- Grundsteuer: Oft auf Rechnung des Mieters
- Abwasser- und Wasserverbandsbeiträge
- Abfallwirtschaftsgebühren
Addiere diese zu deiner Monatsmiete für den echten Betrag.
💡 Beispiel gesamte Mietlasten:
- Grundmiete: €4.000
- Nebenkosten: €150
- Grundsteuer: €200
- Wasser/Abwasser: €80
Echte Monatslasten: €4.430
Verhandlungsspielraum bei Übernahme
Wenn die Miete für den aktuellen Umsatz zu hoch ist, kannst du dies in deiner Verhandlung nutzen:
- Mit dem Verkäufer: Niedrigerer Übernahmpreis, weil die Immobilie weniger wert ist
- Mit dem Vermieter: Temporäre Mietreduktion oder mietfreie Zeit
- Kombination: Verkäufer kompensiert zusätzliche Mietkosten im ersten Jahr
Wie berechnest du die finanzielle Auswirkung der Miete? (Schritt für Schritt)
Sammle alle Mietkosten
Addiere Grundmiete, Nebenkosten, Grundsteuer, Abwasser und andere zusätzliche Lasten. Dies gibt dir die echte monatliche Mietlast, die du tragen musst.
Berechne die Mietquote
Teile deine gesamte Monatsmiete durch den durchschnittlichen Monatsumsatz und multipliziere mit 100. Ein gesundes Restaurant hält dies unter 12%.
Bestimme deinen Break-Even-Umsatz
Addiere alle Fixkosten (Miete ist die größte) und teile durch deinen Bruttomarge-Prozentsatz. Dies zeigt, wie viel Umsatz du mindestens brauchst, um die Kosten zu decken.
✨ Pro tip
Überprüfe nicht nur die aktuelle Miete, sondern auch wie lange der Vertrag noch läuft und welche Bedingungen für eine Verlängerung gelten. Eine scheinbar niedrige Miete, die sich in 2 Jahren verdoppelt, ist eine Zeitbombe unter deinem Geschäft.
Selbst berechnen?
In der KitchenNmbrs App geht das mit wenigen Klicks. 7 Tage kostenlos, keine Kreditkarte.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist ein akzeptabler Mietprozentsatz für ein Restaurant?
Für Restaurants gelten 8-12% des Umsatzes als gesund. Zwischen 12-15% wird es eng, über 15% ist oft unhaltbar, es sei denn, du hast sehr hohe Margen.
Muss ich MwSt. auf die Miete zahlen?
Das hängt von deinem Vermieter ab. Private Vermieter berechnen keine MwSt., Unternehmen oft 19% MwSt. Überprüfe dies immer im Vertrag.
Kann ich die Miete bei einer Übernahme verhandeln?
Ja, besonders wenn du nachweisen kannst, dass die aktuelle Miete für den Umsatz zu hoch ist. Vermieter bevorzugen eine niedrigere Miete gegenüber Leerstand.
Was ist, wenn der Umsatz höher liegt als der vom Verkäufer behauptete?
Verlange immer Einsicht in Kassenbücher und MwSt.-Erklärungen von mindestens 2 Jahren. Viele Verkäufer übertreiben die Umsatzzahlen, wodurch die Miete relativ noch höher ausfällt.
Wie berücksichtige ich zukünftige Mieterhöhungen?
Überprüfe die Indexierungsklausel im Vertrag. Bei 3% jährlicher Erhöhung wird €4.000 Miete in 5 Jahren €4.637. Berücksichtige dies in deiner Mehrjahresprognose.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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