El 78% de los restaurantes que cierran pagaban demasiado alquiler para su facturación. Muchos emprendedores eligen local por corazonada y descubren demasiado tarde que el alquiler se come todo el beneficio. Aquí aprendes a calcular exactamente cuánto alquiler puedes asumir.
La regla del 10% como punto de partida
Hay una regla clásica en hostelería: el alquiler no debe superar el 10% de tu facturación. Con una facturación anual de 400.000 €, eso significa máximo 40.000 € de alquiler al año, o sea 3.333 € al mes.
💡 Ejemplo:
Restaurante con 50 cubiertos/día, 6 días/semana:
- Ticket medio: 26,00 €
- Facturación anual: 50 x 6 x 52 x 26 € = 406.000 €
- Alquiler máximo: 406.000 € x 10% = 40.600 €/año
Alquiler mensual máximo: 3.383 €
Calcula tu capacidad real de pago
La regla del 10% es orientativa. Tu capacidad real depende de toda tu estructura de costes. La fórmula es sencilla:
Alquiler máximo = Facturación - (Coste de alimentos + Personal + Otros gastos + Beneficio deseado)
💡 Ejemplo de cálculo:
Bistró con 350.000 € de facturación anual:
- Coste de alimentos (30%): 105.000 €
- Personal (35%): 122.500 €
- Otros gastos (10%): 35.000 €
- Beneficio deseado (10%): 35.000 €
Total gastos: 297.500 €
Alquiler máximo: 350.000 € - 297.500 € = 52.500 €/año (15%)
⚠️ Ojo:
Un 15% de alquiler es arriesgado, aunque tus otros costes sean bajos. Si la facturación cae, te quedas sin colchón. Lo he visto pasar demasiadas veces.
Coste de alquiler por tipo de restaurante
El margen para alquiler varía según el concepto y la ubicación:
- Fine dining: 6-8% (tickets altos compensan locales caros)
- Casual dining: 8-12% (tickets medios, ubicaciones medias)
- Fast casual: 10-15% (tickets bajos, el volumen debe compensar)
- Delivery/take away: 5-8% (locales más baratos, no necesitas zona prime)
¿Qué incluir en los costes de alquiler?
Piensa más allá de la renta base. Cuenta también:
- Gastos de comunidad: a menudo un 10-20% extra sobre la renta
- Suministros: gas, agua, luz (salvo que sea todo incluido)
- Seguros: continente y contenido
- Impuestos municipales: basuras, alcantarillado
- Mantenimiento: pintura, reparaciones
💡 Ejemplo de coste total de ocupación:
Local con 3.000 € de renta base:
- Renta base: 3.000 €
- Gastos de comunidad: 450 € (15%)
- Suministros: 800 €
- Seguros: 200 €
- Impuestos: 150 €
Coste mensual total de ocupación: 4.600 €
La trampa del alquiler vs facturación
Muchos hosteleros calculan mal. Cogen su facturación actual y piensan: "el 10% de eso puedo pagarlo de alquiler." Pero:
- La facturación puede bajar (temporada, competencia, economía)
- El alquiler es un coste fijo, lo pagas también cuando facturas menos
- Fase de arranque: los primeros meses casi siempre facturas menos
⚠️ Ojo:
Calcula con tu previsión conservadora de facturación, no con la optimista. Mejor un alquiler bajo y más beneficio que un alquiler alto y estrés permanente.
Punto de equilibrio con costes de alquiler
Tu punto de equilibrio es cuando cubres todos los costes, alquiler incluido. La fórmula:
Facturación de equilibrio = Costes fijos / (1 - % Costes variables)
Los costes fijos incluyen alquiler, seguros y personal base.
💡 Ejemplo de punto de equilibrio:
Restaurante con 4.000 € de alquiler mensual:
- Costes fijos: 8.000 €/mes (alquiler + personal base + seguros)
- Costes variables: 65% (materia prima + personal extra + repartos)
Equilibrio: 8.000 € / (1 - 0,65) = 22.857 €/mes
Necesitas facturar mínimo 22.857 € para cubrir gastos
Negociar el alquiler
El alquiler no está escrito en piedra. Puntos de negociación:
- Carencia: 1-3 meses sin pagar alquiler para obras
- Renta variable: base baja + porcentaje sobre facturación
- Limitar las subidas: pactar incrementos anuales máximos
- Inversión del propietario: que ponga cocina, barra, terraza
Cómo calcular tu alquiler máximo (paso a paso)
Estima tu facturación anual realista
Calcula de forma conservadora: cubiertos al día x ticket medio x días por semana x 52 semanas. No cojas la cifra optimista, usa la prudente.
Suma todos los demás costes
Añade: coste de alimentos (normalmente 28-35%), personal (30-40%), otros gastos (10-15%) y beneficio deseado (mínimo 8-12%). Estos son tus gastos fijos.
Resta todos los costes de tu facturación
Lo que queda es tu margen máximo para alquiler y ocupación. Divide entre 12 para obtener tu mensualidad máxima. Guarda un 20% de colchón para imprevistos.
✨ Pro tip
Analiza tu cuenta de resultados de los últimos 6 meses y calcula tus costes fijos medios sin alquiler. Resta eso de tu facturación para conocer tu margen real para alquiler, que suele ser un 2-3% menos que la regla del 10%.
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Preguntas frecuentes
¿Debo incluir los gastos de comunidad en mi porcentaje de alquiler?
¿Y si tengo un restaurante de temporada?
¿La regla del 10% sirve para locales de delivery?
¿Cómo gestiono una renta variable ligada a facturación?
Fuentes consultadas
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Fuente oficial
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Fuente oficial
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Fuente oficial
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Fuente oficial
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Fuente oficial
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Fuente oficial
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Fuente oficial
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Fuente oficial
AESAN (Agencia Española de Seguridad Alimentaria y Nutrición) — https://www.aesan.gob.es
Las normas HACCP mostradas en esta aplicación son meramente informativas. KitchenNmbrs no garantiza que los valores mostrados estén actualizados o sean completos. Consulte siempre la AESAN o su autoridad local para la normativa vigente.
Escrito por
Jeffrey Smit
Fundador y CEO de KitchenNmbrs
Jeffrey Smit creó KitchenNmbrs a partir de 8 años de experiencia práctica como jefe de cocina en 1NUL8 Group en Rotterdam. Su misión: dar a cada dueño de restaurante control sobre el coste alimentario.
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