Die Miete deines Lokals bestimmt zu einem großen Teil, ob dein Restaurant profitabel wird. Viele Unternehmer wählen einen Standort nach Gefühl, wodurch sie später feststellen, dass sie zu viel Miete für ihren Umsatz zahlen. In diesem Artikel lernst du, genau zu berechnen, wie viel Miete du maximal zahlen kannst, ohne deinen Gewinn aufzuzehren.
Die 10%-Regel als Ausgangspunkt
Eine Faustregel in der Gastronomie: deine Miete darf maximal 10% deines Umsatzes sein. Bei einem Jahresumsatz von €400.000 bedeutet dies maximal €40.000 Miete pro Jahr, also €3.333 pro Monat.
💡 Beispiel:
Restaurant mit 50 Couverts/Tag, 6 Tage/Woche:
- Durchschnittliche Rechnung: €26,00
- Jahresumsatz: 50 × 6 × 52 × €26 = €406.000
- Maximale Miete: €406.000 × 10% = €40.600/Jahr
Maximale Monatsmiete: €3.383
Berechne deine tatsächliche Leistungsfähigkeit
Die 10%-Regel ist eine Faustregel, aber deine tatsächliche Leistungsfähigkeit hängt von deiner kompletten Kostenstruktur ab. Hier ist die Formel:
Maximale Miete = Umsatz - (Lebensmittelkosten + Arbeitskosten + Sonstige Kosten + Gewünschter Gewinn)
💡 Beispielberechnung:
Bistro mit €350.000 Jahresumsatz:
- Lebensmittelkosten (30%): €105.000
- Arbeitskosten (35%): €122.500
- Sonstige Kosten (10%): €35.000
- Gewünschter Gewinn (10%): €35.000
Gesamtkosten: €297.500
Maximale Miete: €350.000 - €297.500 = €52.500/Jahr (15%)
⚠️ Achtung:
In diesem Beispiel kannst du 15% Miete zahlen, weil deine anderen Kosten niedrig sind. Aber das ist riskant - bei enttäuschenden Umsätzen hast du keinen Puffer.
Mietkosten nach Restauranttyp
Der Mietspielraum unterscheidet sich je nach Konzept und Standort:
- Fine Dining: 6-8% (hohe Rechnungen kompensieren teure Standorte)
- Casual Dining: 8-12% (durchschnittliche Rechnungen, durchschnittliche Standorte)
- Fast Casual: 10-15% (niedrige Rechnungen, Volumen muss kompensieren)
- Lieferung/Abholung: 5-8% (günstigere Standorte, keine Prime-Spots nötig)
Was zählt zu den Mietkosten?
Denk breiter als nur die Grundmiete. Rechne diese Kosten auch ein:
- Nebenkosten: oft 10-20% zusätzlich zur Grundmiete
- Versorgungsleistungen: Gas, Wasser, Strom (falls nicht all-in)
- Versicherungen: Gebäude und Inventar
- Gemeindesteuern: Abfallgebühr, Abwassergebühr
- Instandhaltung: Anstrich, Reparaturen
💡 Rechenbeispiel Gesamtunterbringung:
Gebäude mit €3.000 Grundmiete:
- Grundmiete: €3.000
- Nebenkosten: €450 (15%)
- Versorgungsleistungen: €800
- Versicherungen: €200
- Steuern: €150
Gesamtmonatliche Unterkunftskosten: €4.600
Miete vs. Umsatz: die Falle
Viele Unternehmer rechnen falsch. Sie nehmen ihren aktuellen Umsatz und denken: "10% davon kann ich an Miete zahlen." Aber:
- Dein Umsatz kann enttäuschend ausfallen (Saison, Konkurrenz, Wirtschaft)
- Miete ist eine Fixlast - die zahlst du auch bei weniger Umsatz
- Startphase: in den ersten Monaten machst du oft weniger Umsatz
⚠️ Achtung:
Rechne mit deiner konservativen Umsatzschätzung, nicht mit deiner optimistischen. Besser eine niedrigere Miete und mehr Gewinn als eine zu hohe Miete und Stress.
Break-Even-Punkt mit Mietkosten
Dein Break-Even-Punkt ist der Moment, in dem du alle Kosten (einschließlich Miete) wieder verdient hast. Die Formel:
Break-Even-Umsatz = Fixkosten / (1 - Variable Kosten %)
Wobei Fixkosten unter anderem aus Miete, Versicherungen und Basispersonalkosten bestehen.
💡 Break-Even-Beispiel:
Restaurant mit €4.000 Monatsmiete:
- Fixkosten: €8.000/Monat (Miete + Basispersonal + Versicherungen)
- Variable Kosten: 65% (Lebensmittel + zusätzliches Personal + Lieferungen)
Break-Even: €8.000 / (1 - 0,65) = €22.857/Monat
Du musst mindestens €22.857 Umsatz machen, um die Gewinnschwelle zu erreichen
Über die Miete verhandeln
Deine Miete ist nicht festgelegt. Verhandlungspunkte:
- Mietfreie Zeit: erste 1-3 Monate keine Miete für Umbau
- Umsatzabhängige Miete: niedrigerer Basissatz + Prozentsatz des Umsatzes
- Indexierung begrenzen: maximale jährliche Erhöhungen vereinbaren
- Investitionszuschuss Vermieter: Küche, Bar, Terrasse
Wie berechnest du deine maximale Miete? (Schritt für Schritt)
Bestimme deinen realistischen Jahresumsatz
Berechne konservativ: Anzahl der Couverts pro Tag × durchschnittliche Rechnung × Anzahl der Tage pro Woche × 52 Wochen. Nimm nicht deine optimistische Schätzung, sondern eine vorsichtige.
Berechne alle deine anderen Kosten
Addiere: Lebensmittelkosten (normalerweise 28-35%), Arbeitskosten (30-40%), sonstige Kosten (10-15%) und deinen gewünschten Gewinn (mindestens 8-12%). Dies sind deine Fixausgaben.
Ziehe alle Kosten von deinem Umsatz ab
Was übrig bleibt, ist dein maximaler Spielraum für Miete und Unterkunftskosten. Teile dies durch 12 für deine maximale Monatsmiete. Halte 20% Puffer für unvorhergesehene Kosten ein.
✨ Pro tip
Verhandle immer über eine mietfreie Zeit von 1-3 Monaten für Umbau und Einrichtung. Das spart dir tausende Euro in deiner Startphase.
Selbst berechnen?
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich mehr als 10% Miete zahlen, wenn meine anderen Kosten niedrig sind?
Technisch ja, aber es ist riskant. Wenn dein Umsatz sinkt, hast du keinen Puffer. Besser ist eine niedrigere Miete und mehr finanzielle Sicherheit.
Muss ich Nebenkosten in meinen Mietprozentsatz einrechnen?
Ja, auf jeden Fall. Rechne alle Unterkunftskosten ein: Grundmiete, Nebenkosten, Versorgungsleistungen, Versicherungen und Steuern. Dies gibt dir deine tatsächliche Unterkunftslast.
Was ist, wenn ich ein Saisonrestaurant habe?
Rechne dann mit deinem Umsatz über den gesamten Zeitraum (12 Monate), auch wenn du nur 6-8 Monate Umsatz machst. Deine Miete zahlst du schließlich das ganze Jahr über.
Ist die 10%-Regel auch für Lieferrestaurants gültig?
Für Lieferung kannst du oft etwas mehr Miete zahlen (bis zu 12-15%), weil du keinen teuren Prime-Standort brauchst. Aber achte auf die Plattformgebühren, die zusätzlich anfallen.
Wie gehe ich mit umsatzabhängiger Miete um?
Bei umsatzabhängiger Miete zahlst du einen niedrigen Basissatz plus einen Prozentsatz deines Umsatzes. Stelle sicher, dass die Gesamtsumme niemals über 12-15% deines Umsatzes liegt, auch nicht in Top-Monaten.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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