Der Mietpreis bestimmt zu 20-30%, ob dein Restaurant rentabel wird. Zu hohe Miete bedeutet, dass du jeden Monat hinterherhinken wirst, auch wenn dein Lokal voll ist. Aber wie weißt du, ob ein Standort bezahlbar ist, bevor du unterschreibst?
Die Grundregel: maximal 10% deines erwarteten Umsatzes
Eine Faustregel, die viele Restaurantbetreiber nutzen: deine Miete darf maximal 10% deines monatlichen Umsatzes sein. Bei Fine Dining kann dies bis zu 12% betragen, bei schnellen Konzepten solltest du eher auf 6-8% zielen.
💡 Beispiel:
Du erwartest €40.000 Umsatz pro Monat.
- Maximale Miete bei 10%: €4.000 pro Monat
- Bei vorsichtigen 8%: €3.200 pro Monat
Gehst du über €4.000 hinaus? Dann wird es riskant.
Berechne deine realistische Umsatzerwartung
Die schwierigste Frage: Wie viel wirst du wirklich umsetzen? Viele Unternehmer sind hier zu optimistisch. Rechne konservativ.
Formel Umsatzschätzung:
- Anzahl Plätze × Auslastungsgrad × durchschnittliche Rechnung × Anzahl Service-Zeiten × Öffnungstage
- Auslastungsgrad erstes Jahr: rechne mit 40-60% (nicht 80%!)
- Durchschnittliche Rechnung: überprüfe vergleichbare Lokale in der Gegend
💡 Beispielberechnung:
Bistro mit 40 Plätzen, Mittag + Abend, 6 Tage pro Woche:
- Mittag: 40 Plätze × 30% Auslastung × €18 Rechnung = €216 pro Tag
- Abend: 40 Plätze × 50% Auslastung × €32 Rechnung = €640 pro Tag
- Gesamt pro Tag: €856
- Pro Monat (26 Tage): €22.256
Maximale Miete: €2.225 (10%) bis €1.780 (8%)
Überprüfe die Gesamtimmobilienkosten
Miete ist nicht deine einzige Immobilienausgabe. Addiere alles, was du monatlich für den Standort zahlst.
- Nettomiete: der Betrag in deinem Vertrag
- Nebenkosten: Instandhaltung, Reinigung gemeinsamer Räume
- Versorgungsleistungen: Gas, Wasser, Strom (oft €800-1500/Monat)
- Versicherungen: Gebäude, Haftung, Inventar
- Gemeindliche Abgaben: Abfallgebühren, Abwassergebühren
⚠️ Achtung:
Nebenkosten und Energie können deine "günstige" Miete von €3.000 auf €4.500 bringen. Frag immer nach den Gesamtmonatslasten.
Der Break-Even-Test: Kannst du alle Kosten decken?
Eine andere Möglichkeit, die Miete zu überprüfen: Berechne, ob du bei realistischem Umsatz alle Kosten decken kannst.
Typische Kostenverteilung Restaurant:
- Lebensmittelkosten: 28-35% des Umsatzes
- Personalkosten: 25-35% des Umsatzes
- Immobilien gesamt: 8-12% des Umsatzes
- Sonstige Kosten: 10-15% des Umsatzes
- Gewinn: 5-15% des Umsatzes
💡 Break-Even-Check:
Bei €25.000 Umsatz pro Monat:
- Lebensmittelkosten (32%): €8.000
- Personal (30%): €7.500
- Immobilien max (10%): €2.500
- Sonstiges (12%): €3.000
Gesamtkosten: €21.000. Verbleibend: €4.000 für Tilgungen und Gewinn.
Verhandlung und Flexibilität
Eine zu hohe Miete muss kein definitives Nein bedeuten. Vermieter mögen es auch, wenn ihr Gebäude voll ist.
Verhandlungsoptionen:
- Aufbauphase: erste 6 Monate niedrigere Miete
- Umsatzabhängige Miete: Grundpreis + Prozentsatz des Umsatzes
- Investitionszuschuss: Vermieter beteiligt sich an Umbau
- Längere Vertragsdauer: Sicherheit für niedrigeren Monatspreis
Standortfaktoren, die Miete rechtfertigen
Manchmal ist eine höhere Miete durch den Standort gerechtfertigt. Überprüfe diese Faktoren:
- Fußgängerverkehr: zähle buchstäblich, wie viele Menschen vorbeigehen
- Parkplatzkomfort: einfaches Parken = mehr Gäste
- Konkurrenz: viele andere Gaststätten können gut oder schlecht sein
- Sichtbarkeit: siehst du das Lokal von der Straße?
- Erreichbarkeit: öffentliche Verkehrsmittel, Auto, Fahrrad
⚠️ Achtung:
Ein Top-Standort kann 15-20% mehr Umsatz generieren, aber die Miete kostet oft 50-100% mehr. Rechne dies gründlich nach.
Nutze Tools, um die Kontrolle zu behalten
Sobald du eröffnet hast, ist es entscheidend, deine tatsächlichen Zahlen zu verfolgen. Nur so weißt du, ob dein Mietpreis bei sich änderndem Umsatz tragbar bleibt.
Mit einer App wie KitchenNmbrs siehst du direkt deinen Umsatz, Kosten und Margen. So kannst du schnell reagieren, wenn deine Miete zu schwer für dein Ergebnis wird.
Wie berechnet man, ob ein Mietpreis tragbar ist? (Schritt für Schritt)
Schätze deinen monatlichen Umsatz realistisch ein
Berechne: Anzahl Plätze × Auslastungsgrad (40-60%) × durchschnittliche Rechnung × Service-Zeiten × Öffnungstage. Überprüfe vergleichbare Lokale für realistische Zahlen.
Bestimme dein maximales Mietbudget
Nimm 8-10% deines erwarteten monatlichen Umsatzes als maximale Miete. Bei €30.000 Umsatz ist €2.400-3.000 Miete das Maximum.
Addiere alle Immobilienkosten
Rechne nicht nur Nettomiete, sondern auch Nebenkosten, Energie, Versicherungen und gemeindliche Abgaben. Dies kann 30-50% zusätzlich sein.
Führe den Break-Even-Check durch
Überprüfe, ob du bei realistischem Umsatz alle Kosten decken kannst: Lebensmittelkosten 30%, Personal 30%, Miete 10%, Sonstiges 15%, Gewinn 15%.
Verhandle bei Bedarf
Zu teuer? Frag nach Aufbauphase, umsatzabhängiger Miete oder Investitionszuschuss des Vermieters. Vieles ist verhandelbar.
✨ Pro tip
Erstelle eine Tabelle mit drei Szenarien: pessimistisch (60% des erwarteten Umsatzes), realistisch (100%) und optimistisch (130%). Wenn deine Miete nur im optimistischen Szenario tragbar ist, ist sie zu riskant.
Selbst berechnen?
In der KitchenNmbrs App geht das mit wenigen Klicks. 7 Tage kostenlos, keine Kreditkarte.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist, wenn ich keine Umsatzschätzung machen kann?
Besuche vergleichbare Lokale in der Gegend und beobachte. Zähle Gäste, schätze Rechnungsbeträge. Frag auch bei Branchenverbänden nach Durchschnittswerten für deinen Restauranttyp.
Ist 10% Miete eine harte Regel?
Nein, es ist eine Faustregel. Fine Dining kann 12% tragen, schnelle Konzepte müssen auf 6-8% zielen. Es hängt von deinen Margen und Kostenstruktur ab.
Sollte ich mit Umsatz inklusive oder exklusive MwSt. rechnen?
Für die Mietberechnung macht es keinen Unterschied, solange du konsistent bist. Normalerweise wird mit Umsatz inklusive MwSt. gerechnet, da dies deine tatsächlichen Einnahmen sind.
Was ist, wenn meine Miete höher als 10% ausfällt?
Dann musst du mehr Umsatz machen oder niedrigere Kosten auf anderen Posten haben. Oder der Standort muss so gut sein, dass du deutlich mehr Gäste anziehst.
Wie berechne ich den Auslastungsgrad realistisch?
Erstes Jahr: rechne mit durchschnittlich 40-60%. Das bedeutet Mittag 30-40%, Abend 50-70%. Wochenende höher, Wochentage niedriger. Sei konservativ.
Welche zusätzlichen Kosten vergesse ich oft?
Energie (€800-1500/Monat), Versicherungen, Abfallgebühren, Abwassergebühren, Wartung Küchengeräte, Buchhalter und Rücklagen für unvorhergesehene Kosten.
⚠️ EU-Verordnung 1169/2011 — Allergeninformation — https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2011/1169/oj
Die Allergeninformationen auf dieser Seite basieren auf der EU-Verordnung 1169/2011. Rezepte und Zutaten können je nach Lieferant variieren. Überprüfen Sie stets die aktuellen Allergeninformationen bei Ihrem Lieferanten und kommunizieren Sie diese korrekt an Ihre Gäste. KitchenNmbrs haftet nicht für allergische Reaktionen.
In Deutschland überwacht das BVL die Allergenvorschriften gemäß LMIDV.
📚 Konsultierte Quellen
- EU Verordening 852/2004 — Levensmiddelenhygiëne (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 853/2004 — Hygiënevoorschriften voor levensmiddelen van dierlijke oorsprong (2004) — Offizielle Quelle
- EU Verordening 1169/2011 — Voedselinformatie aan consumenten (2011) — Offizielle Quelle
- NVWA — Hygiënecode voor de horeca (2024) — Offizielle Quelle
- NVWA — Allergenen in voedsel (2024) — Offizielle Quelle
- Codex Alimentarius — International Food Standards (2024) — Offizielle Quelle
- FSA — Safer food, better business (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- BVL — Lebensmittelhygiene (HACCP) (2024) — Offizielle Quelle
- Warenwetbesluit Bereiding en behandeling van levensmiddelen (2024) — Offizielle Quelle
- WHO — Foodborne diseases estimates (2024) — Offizielle Quelle
BVL (Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit) — https://www.bvl.bund.de
Die in dieser Anwendung angezeigten HACCP-Normen dienen ausschließlich der Information. KitchenNmbrs garantiert nicht, dass die angezeigten Werte aktuell oder vollständig sind. Konsultieren Sie stets das BVL oder Ihre zuständige Behörde für die neuesten Vorschriften.
Geschrieben von
Jeffrey Smit
Gründer & CEO von KitchenNmbrs
Jeffrey Smit hat KitchenNmbrs aus 8 Jahren praktischer Erfahrung als Küchenmanager bei der 1NUL8 Group in Rotterdam aufgebaut. Seine Mission: jedem Restaurantbesitzer Kontrolle über die Lebensmittelkosten geben.
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